Décès du propriétaire ou du locataire en cours de bail
Le contrat de bail (verbal ou écrit) ne prend pas fin par le décès du propriétaire ou du locataire. Les héritiers devront respecter les droits et les obligations du défunt.
Si le contrat ne prévoit pas de clause stipulant que le bail prend fin par le décès d'une des parties, les héritiers, remplaçant le défunt, sont tenus de le respecter. L'article 1742 du Code Civil le prévoit expressément. La situation est évidemment différente si c'est le propriétaire qui meurt, ou si c'est le locataire qui décède.
Décès du bailleur
Les héritiers succèdent au défunt: les héritiers du bailleur reprennent donc ses droits, et respectent ses obligations. Ils doivent laisser le locataire profiter paisiblement du bien et veiller à effectuer les réparations nécessaires. Ils doivent aussi respecter le terme du bail, comme le défunt devait le faire.
En pratique, les héritiers devraient prendre contact avec les locataires le plus tôt possible pour se faire connaître et pour communiquer aux locataires les nouvelles instructions pour le paiement du loyer. Ils ont tout intérêt à désigner ensemble un mandataire qui sera chargé de régler tous les problèmes qui pourraient exister. De leur côté, les locataires pourront exiger une preuve de la dévolution de la succession, pour savoir avec précision qui sont les nouveaux propriétaires, et une copie du mandat si les héritiers ont nommé un mandataire.
Si les locataires désirent signifier un renon aux héritiers, ils devront notifier séparément le congé à chacun des héritiers.
Rappelons toutefois que, si, parmi les héritiers, il y en a un qui recueille l'usufruit de la totalité de l'immeuble loué (par exemple le conjoint survivant), c'est lui seul qui aura la jouissance du bien, et c'est seulement avec lui que les locataires devront traiter.
Décès du locataire
Si le locataire décède, ses droits reviennent à sa succession. Ses héritiers pourront donc continuer à occuper l'immeuble, aux mêmes conditions de loyer, mais ils seront également tenus à toutes les obligations découlant du bail.
Tous les héritiers sont tenus solidairement au paiement du loyer et à l'obligation d'entretien de l'immeuble jusqu'au terme du bail, ou jusqu'à la date de sa résiliation (amiable ou judiciaire). Dès lors, tant que l'immeuble ne sera pas libéré, et tant qu'un renon n'aura pas été signifié valablement, les héritiers devront continuer à payer le loyer. Si les héritiers du locataire souhaitent donner leur renon, ils devront tous l'adresser au bailleur: le congé éventuellement donné par l'un d'entre eux ne lie pas les autres.
Le bailleur pourra parfois connaître une situation inconfortable: il traitait avec un locataire qu'il connaissait et en qui il avait confiance, et il se retrouve avec des héritiers qu'il ne connaît pas, et dont il peut se méfier.
La situation est beaucoup plus complexe lorsque le locataire décède sans laisser d'héritier connu: s'il s'avère que la succession du locataire est vacante, toute personne intéressée (dont, bien entendu, le bailleur) peut s'adresser au tribunal de première instance pour demander d'urgence la désignation d'un curateur à succession vacante. Si la succession semble peu importante, et s'il y a urgence, le bailleur peut aussi s'adresser au juge de paix du canton de la situation de l'immeuble: cette procédure semble plus accessible aux particuliers.
Conseil : prudence !
Une clause du contrat de bail stipulant expressément que le bail prend fin en cas de décès d'une des parties est tout à fait valable.
Cependant, on rencontre rarement cette clause en cas de décès du bailleur. En pratique, on ne l'insère dans certains contrats que quand le bailleur est usufruitier du bien.
Par contre, beaucoup de contrats prévoient que le bail prendra fin automatiquement, ou après un délai relativement court (par exemple 3 mois) après le décès du locataire. Il s'agit d'une précaution utile, tant pour le bailleur que pour le locataire.